林丹资料美楼市量低价高 民生压力凸显经济风险

2022-05-02 13:57

美国26日公布的数据显示,房地产市场因房贷利率大幅上升而剧变,销量显著下降。在楼市生变的信号下,业界预计,美国采取连续加息的措施不仅将令楼市和民生负担加重,经济前景也面临更多不确定性。

美房屋销量显著下跌

美国官方公布的最新住房市场数据显示,住房销量出现显著下降,而房价仍在高位盘旋。市场预计,随着房贷利率持续升高打压市场需求,价格拐点也将在近期到来。

美国商务部26日公布的数据显示,3月新房销售环比大跌8.6%,达到年化76.3万套,低于2月份修订后的83.5万套。3月份新房的销售量下降到近两年来的低点,表明高房价和飙升的借贷成本对市场造成了较大的挤压。

美国3月新房销售同比下降12.6%。新房销售近期的高点出现在2021年1月,达到年化99.3万套,创2006年年底以来的最高水平。

库存方面,截至3月底,美国市场上有40.7万套新房,高于2月的39.2万套。按照目前的销售速度,需要6.4个月的时间才能消耗完新房的供应,高于2月的5.6个月。其中,正在建造的房屋占库存的65.5%,尚未建造的房屋约占25.8%

房价方面,美国3月新房价格中位值同比上涨21.4%至43.67万美元。几乎所有上个月售出的房屋价格都高于20万美元。

房屋抵押贷款利率成为主导近两年美国楼市走势的重要因素。截至4月21日的一周内,30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.11%,是2010年4月以来的最高值,高于前一周的5.0%。市场人士认为高利率将抑制需求。房地产中介网站Redfin首席经济学家费维勒说:“我们预测,房价增长的幅度将会减缓,买方的需求和出价也会开始下降。”

房价走势前景复杂

房价持续高企,业内人士认为前期已形成一定泡沫,加之房贷成本上升,销量持续走低已成为业界共识,由火爆转为低迷的市场态势将对未来房价造成影响。

美国达拉斯联邦储备银行近期发布的报告称,美国房地产市场正在酝酿近20年来的首个“泡沫”。报告指出,美国的房价正在“与基本面脱钩”,买家也出现了“过度消费”迹象。

2002年至2007年的房价大幅上涨引爆了金融危机,自此以后,美国房地产市场已经多年未出现类似当下情形的大幅上涨。美国企业研究所住房研究中心的数据显示,在经历了连续7年远高于平均水平的上涨后,美国住房价格从2020年春季起突然飙升,迄今为止涨幅已达到31%,年增幅达到惊人的17%。而奥斯汀、凤凰城和坦帕等热门城市,房价的增幅更是数倍于全国水平。

业内人士预计,持续走低的销量将影响房价走势。

《华尔街日报》文章称,由于前期已锁定低利率的现有房主不想把房子卖掉,利率上升还会减少可出售房屋数量。投行NatWest Markets的经济学家库敏斯表示,美国启动加息将令住房市场出现巨大变化,未来几个季度的销量仍会显著下降。

房利美前首席信贷官、美国企业研究所住房研究中心主任艾德·平托日前表示,疫情下居家办公需求将对楼市起到一定程度支撑,是“很大的房市红利”。在今年剩余时间里,房价大概率是会继续走高的。他认为,到2023年3月,全美平均房价将比现在高出15%到17%。不过,即使这波大涨过后,杰克逊维尔、夏洛特和佛罗里达州的北港等热门城市的房价涨势慢了下来,大概率还会维持住当前的价格水平。

今年3月,美国房屋销售数量达到近两年来最低,根据全美房屋建筑商协会的统计,计划在一年内买房者的比率也降至2020年中旬以来最低。

房地产数据分析公司Kukun首席经济学家迈克拉林表示:“首套房买房的负担已经是之前的两倍甚至三倍,如今房价增长的热度必定会开始下降。”

民生压力引发担忧

楼市降温迹象显示美联储多次加息预期下的市场反应,并会刺激部分产业增速下滑。而在高通胀背景下,房贷又会对民生负担“火上浇油”,成为经济下行的先兆。

房屋建筑商霍顿、莱纳和普尔特等公司的财报显示,过去一年在购房市场供不应求的情况下,其利润增长显著;然而,未来的购房需求将持续降低,加上通胀不断推升建材成本,若出现房价下滑压缩利润的局面,这些公司的业绩将受到显著影响。

《华尔街日报》表示,对许多美国人来说,受利率上升影响最明显的地方是楼市。在过去很长一段时间里,房贷利率一直很低,这抬高了人们对可负担房产的预期,数百万已经拥有住房的美国人还对房贷进行了再融资,而此轮利率上升可能会加重这些已购房者的负担。

在房贷压力加大的同时,美国民众还陷入高通胀和生活支出不断扩大的困局。而且,美联储收紧货币政策抑制通胀的行动被认为过晚,令民生负担加重的周期可能持续更久。美国此前公布的数据显示,今年3月美国消费者价格指数同比增长8.5%,创40年来的最大值。

经济学家认为,美国决策者对通胀事先预判不足,事中应对失策,后续可能被迫采取激进加息策略,令美国经济陷入衰退的风险上升。

美联储临时主席鲍威尔表示,美国今年通胀前景在俄乌冲突之前就已显著恶化,俄乌冲突和相关制裁可能也会进一步扰乱供应链。

有经济学家认为,如果美联储大幅加息刺破美国股市、楼市和信贷市场泡沫,可能会引发深度经济衰退。也有分析称,美联储开启加息周期,不仅给美国高负债民众增加还贷风险,也给全球持有美元债务的机构带来偿债风险。

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